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2018年項目投資決策、兼並收購 拿地能力与优质土
一分快三:2018-09-19


2018年
項目投資決策、兼並收購拿地能力與優質土地獲取實操
                                    2018年 11月24-25日 . 南甯 
 
 
活动背景 |Activity background
阿基米德說:“給我一個支點,我就能撬動地球”。地方政府說,給我棚改資金,我也能撬動樓市。20強標杆企業說:給“它”一個支點,它將撬動三四線城市住房市場!
過去,二三四線城市去庫存只要做好兩件事:一是減供應,二是漲房價。現在,還要再加一條:“增需求”。
2018年李克強總理的《政府工作報告》提到的“提高新型城鎮化質量”,今年再進城落戶1300萬人,加快農業轉移人口市民化。
一二線城市周邊的新衛星城鎮、三四五線城市,特別是棚改城市,今年仍將是房企增長的最強引擎。商品房銷售增速與城市化率提高變化節奏協調一致,與房地産企業的中長期拿地目標一致!
2018,在“調控目標不動搖、力度不松勁,保持政策的連續性和穩定性”的大趨勢下,房企要想實現規模擴張和高速增長,還是得主攻三四線!二三四線城市的地拿對了,地産項目就成功了一半。
問題是:大家都看好的地塊,往往特別貴;有的地塊,雖然便宜,卻往往前途堪憂,大家都不敢拿。
有一些地塊,表面上看有一些問題,相對便宜,卻可以通過努力,變成黃金寶地。拿到它們的房企,賺得盆滿缽滿。
什麽樣的土地具備這樣的潛力?房企又如何把別人不看好的地,變成黃金寶地?
能拿到地的才算開發商,土地是房企的血液,我們開展的一切開發業務,都以土地獲取作爲起始點,沒有土地,一切將無從談起,因此,房企的拿地能力就是核心競爭力!
 
活动收获| Activity harvest
1、讓企業如何正確的拿地?分享土地獲取經驗;
2、拿地的創新模式和渠道有哪些?分享標杆地産如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面入手,在開發前期最重要的環節上突破;
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
4、兼並收購開發的風險點及解決方法如何避免?
5、拿地的獎罰如何去做?風險如何控制?
6、商業地産的拿地實操法則
 
参会对象 | Meeting participants
房地産企業集團總裁、項目總經理及中高層管理者、房企及基建投資人、投資管理部、拿地相關的設計部門、運營管理部、前期策劃和成本和約相關部門。
 
分享嘉宾 | To share the guests
老師:
東彥商特聘講師,在多家房地産企業負責技術研發和業務管理工作,服務過的企業有江蘇九洲投資集團,江蘇國信集團,蘇甯環球集團,百勝麒麟〔南京〕建設發展有限公司,江蘇亞東房地産建發集團等,擔任過多家地産集團公司的項目和技術負責人。在商業和住宅地産實操、産品設計和市場研發方面有豐富經驗。擅長項目前期報建、拿地拓展和運營管控方面的統籌協調工作。2015年4月以來,作爲講師在深圳、廣州、北京和上海、杭州、成都、鄭州、西安、廈門、南京、重慶、武漢和青島等地的公開課和企業內訓教培,成爲房地産開發前期拿地與報建等實操方面的創新型優秀講師。目前受聘爲中國投資協會投資咨詢委員會顧問、國家工信部PPP産業大講堂特聘講師、清華大學深圳研究院高級咨詢師、北京大學、重慶大學、武漢大學和中南大學總裁班的特聘講師,四川省新型城鎮化研究會研究員,浙江國金投資咨詢公司投資顧問、北京中興恒投資集團項目技術顧問、山西衡霄律師事務所地産開發業務總顧問等。
 
分享内容 | Share content
一、房地産行業投資環境分析與決策
1.2018的房地産業的政策導向
2. 目前國內房地産行業的土地獲取等投資形勢
二、房地産項目實現快速開發的整體環境分析與決策
1.一二線城市化和三四線城市的快速開發機會
2. 中小規模房企未來5-10年的戰略定位和快速開發策略
、房地産項目各板塊實現快速開發的策略解剖
1.企業投資戰略的堅守和投資策略的調整
案例:某標杆地産未來3-5年投資戰略和拿地策略
2.如何選城市--城市評價標准和指標體系
案例:BGY的土地評價標准,某策劃公司的看地法則
3.如何結合企業自身産品定位—“有所爲和不爲”
(1)土地投資的城市進入研究大數據分析與區域選擇
(2)不同區域的拿地標准分析
(3)土地拓展成功和失敗的案例剖析
案例: LH投資戰略和“三線”原則;HD獲取地塊的“鐵律”
、房地産項目前期拿地投資決策
1.企業投資戰略和慣性
2.如何選城市--城市評價標准和指標體系
3.企業自身産品定位—“有所爲和不爲”
4.前期投資測算定位和風險控制
(1)靜態測算或動態測算
 案例:标杆地产的开发项目“静态测算表 动态测算”
(2)標杆地産前期關注的經濟指標類型解讀
 如:IRR、NPV、 NAV、淨現金流量、淨利潤率、獲利指數等
(3)開發周期在5年、3-5年、3年以內的項目測算指標標准
5. 如何解读土地— “客户、产品与土地”
(1)改變客戶印象:
① 臨界地塊,通過混合産品改變印象
② 略偏遠的地塊,改變參照系
(2)改變某一決定性的條件
① 改變教育條件
② 改變交通條件
③ 改變商業、服務條件
(3)改變客群定位 拿對土地,把房子賣給對的人
案例:如何拿地---房地産項目看地拿地操作標准及項目建議
6. 標杆地産基于“天時、地利與人和”拿地新法解讀
案例:長沙空港城建設一級土地開發方案的啓發
、當前房地産拿地模式創新及敏感點剖析

1.特色小鎮(田園綜合體)開發模式:

案例:特色小鎮土地一級開發模式及盈利模式最全解析

2.大盤開發的模式
案例:南京xx東城項目
3.剛需和改需項目的投資模式
案例:xx航天基地城舊改開發模式
4.一二級聯動勾地項目
5.公租房、廉租房的投資模式
6.文化旅遊地産項目的拿地模式
案例:恒大xx市的金碧天下項目
7.綜合體投資盈利模式
案例:xxx綜合體項目投資收益測算分析
、當前企業獲取土地的新策略——兼並收購、合作開發
1.新經濟形勢下的兼並收購研究
(1)兼並收購決策依據
(2)收購主體與兼並的基本流程
(3)收購對價及支付
2.兼並收購模式選擇
A.资产收购   
(1)資産收購的概念及前提條件
(2)收購流程、關鍵節點
(3)優劣勢分析
案例:項目資産收購與股權出讓的風險分析
B.股权收购   
(1)概念與收購流程
(2)優劣勢分析
(3)基本原則和操作
案例:萬科的股權收購方式及主要條款
C.国企重组   
3.合作開發模式
(1)规范化联合模式    
(2)直接轉讓土地使用權模式
(3)以土地使用权投资模式  一方出地,一方出钱
(4)整體産權轉移模式
案例:項目開發合作模式(聯合拿地或一方拿地,合作開發)
4.其他需要注意的問題
(1)盡職調查要素
 案例:盡調報告圖表等
(2)溢價處理
(3)關鍵節點
(4)風險控制思路
案例:某標杆地産收購上海某項目後評估
(5)稅務籌劃 
案例:土地獲取9種模式財稅風控
、投資體系專項獎罰制度
1.拿地專項考核與獎罰
2.報批報建專項獎罰
案例:標杆地産拿地獎罰節點設置與條款梳理
3.年薪制度
4.中介市場規則與居間協議
、投資拿地風險類型及控制策略
1.各種風險對投資決策的影響程度
2.如何建立有效的投資風險預警機制和化解策
 案例:測算紅線設置、土地儲備量
3.項目後評價對風險管理和再投資的重要性
(結合後評價2-3個案例分析)
拿地能力的實操能力提升(5個方法)
(2)、土地構成與分析
①房地産産品客戶鏈的構成
②土地要素構成基礎
③傳統的房地産開發流程
④以客戶爲導向的房地産開發流程
⑤土地投資決策關注問題
⑥土地投資決策的三個漏鬥
(2)、優質低價土地的認識
①優質土地的定義
②低價土地的定義
③各種容積率下物業排布的可能性
(3)、拿地能力的競爭
①如何拿地?
②拿地問題彙總
如:主流土地獲取方式、非常規土地獲取方式、非常規的大規模拿地(4)、拿地能力與提升
①拿地的基本綜合能力
②拿地能力提升-解決方案
案例分析:某快速成長企業自身能力的充分挖掘—區域深耕
(5)、最佳拿地周期的確定 
①拿地的時間性
②拿地的周期性
十、商業地産的拿地實操法則
法則一:商業地産拿地選址的六大重要意義
1、商業地面資源的不可再生性
2、大投入的風險性
3、戰略的需要
4、戰術的需要
5、顧客的需要
6、土地儲備的需要
法則二:科學拿地
1、拿地模式
2、拿地動力
(1)、企業品牌戰略
(2)、土地儲備戰略
(3)、企業公關戰略
3、看地技術與價值評判
了解地塊價值的六大盡調要領:
一、調查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現狀和發展狀況;
二、調查目標地塊的所處商圈(商圈比單個商業建築的影響更大);
三、調查競爭者的分布、經營狀況、租金狀況現狀和發展趨勢;
四、調查目標城市近期、遠期的城市規劃和商業規劃;
五、調查目標地塊的商業價值和機會點;
六、調查商鋪置業者的投資購買力和投資心理。
法則三:拿地選址的五項考慮因素
1、客流是否支撐
2、交通狀況是否支撐
3、商業環境是否支撐
4、地形特點是否支撐
5、城市規劃要求是否支撐
法則四:拿地選址的六項策略
策略一:抓住聚客點
(1)、判斷最主要聚客點
(2)、聚客點的形成規律
(3)、聚客點的選擇會影響商圈的選擇
策略二:關注地塊周圍的人口密度
(1)、爲何要分析人口密度
(2)、如何區分人口密度
(3)、人口密度分析切不可掩耳盜鈴
(4)、人口密度可以反映出基礎消費支撐群體的大小
策略三:選址還要選消費者
策略四:選址實際上是和競爭對手較量的第一個回合
(1)、競爭的學問
(2)、如何對選址地塊的競爭對手進行評估?
(3)、爲何沃爾瑪與家樂福2500米範圍內“不見面”
策略五:5A選址
策略六:緊隨地鐵,紮堆商圈
 
 
 
活動說明| Event Description
【主辦單位】一分快三_安全购彩      
【培训时间】2018年 11 月 24-25 日  南甯 (详见报道通知)   
【培訓費用】人民幣4800元/人  包含:講師費、場地費、茶歇、現場咨詢費等;會務組提供酒店代訂服務,請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。(會員卡消費可享受折扣優惠)        

 
 
 
 

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