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深圳20年後再啓“房改”,住房制度迎
一分快三:2018-06-20

導讀:6月5日,深圳正式對外發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》,這次是針對住房制度進行大刀闊斧的改革,面向2035年系統構建住房供應與保障體系。目前住房體系主要是以商品住房和租賃住房爲主,而深圳計劃將住房體系分爲商品住房、政策性支持住房和公共租賃住房三大類,此舉爲“房改”20年之後的重大調整。其中,2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%等創新性政策引起廣泛關注。

 深圳住房體制迎來“二次改革”

  6月5日,深圳正式對外發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見》):

  1、明確表示深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體,著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系;

  2、並計劃將住房分爲市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。依據計劃,到2035年,深圳將籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

  深圳政府出台的住房保障體系在于緩解深圳目前面臨的四大住房問題:1、高房價下,人才吸引力弱減,影響城市競爭力; 2、供需不平衡;3、住房結構不合理; 4、保障不充分。

 新政幾大亮點如下:

 亮點一:政策性支持住房、公租房占六成

  根據《意見》劃分,深圳計劃將全市住房分爲市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。市場商品住房將占住房供應總量的40%左右,做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。《意見》明確深圳將繼續嚴格實施房地産市場調控政策,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持以中小戶型商品房爲主,努力促進房地産市場平穩健康發展。政策性支持住房占住房供應總量的40%左右,包括人才住房和安居型商品房,占比均爲20%。《意見》規定人才住房重點面向符合條件的各類人才供應,可租可售,建築面積以小于90平方米爲主,租售價爲市場價的60%左右;安居型商品房則重點面向符合收入財産限額標准等條件的本市戶籍居民供應,可租可售、以售爲主,建築面積以小于70平方米爲主,租售價爲市場價的50%左右。公共租賃住房占住房供應總量其余的20%左右,重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、爲社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應。建築面積以30-60平方米爲主,租金爲市場價的30%左右,特困人員及低保、低保邊緣家庭租金爲公共租賃住房租金的10%。

 亮點二:以輪候抽簽搖號等方式租售安居房

  在完善安居型商品房制度方面,《意見》提出,合理劃定戶籍家庭租購安居型商品房收入財産限額。將完善安居型商品房的分配制度,實行批次集中配租配售,根據每批房源的供應情況,綜合考慮申請人在深繳納社保時間等因素設定入圍條件,以輪候、抽簽、搖號等公開透明的方式確定租售對象。

  亮點三:建立人才住房、安居房封閉流轉制度

  該《意見》還提出,將建立人才住房和安居型商品房封閉流轉制度,出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間,因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的,應當面向其他符合申購條件的對象轉讓,或由政府按規定回購。購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年,或者年滿60周歲且購房滿10年,符合深圳人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的,可以進入市場流轉,但要向政府繳納一定比例的增值收益。

  亮點四:計劃到2035年籌集建設170萬套住房

  在統籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上,計劃到2035年,深圳分近期、中期、遠期三個階段,籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。目前,深圳已結合新一輪城市總體規劃編制調整,合理規劃布局了住房空間,進一步加大住房土地供應力度,計劃新增盤活35平方公裏土地用于建設各類住房。爲了更好地盤活存量、優化服務、加強監管,規範和培育發展住房租賃市場,深圳去年開始構建真實、透明、便捷、安全的住房租賃交易服務監管平台,目前正在擴容運營中。

  亮點五:提高“只租不售”用地比例

  《意見》提出,完善住房用地供應機制,適當提高居住用地在城市建設用地總量中的比例和開發強度,明確人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的用地指標和空間布局,公共租賃住房用地應保盡保,優先安排人才住房、安居型商品房用地,合理增加普通商品住房用地,嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。

  從2018年起,在新增居住用地中,確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%,同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

  此外,實行軌道交通車輛段上蓋及其站點一定範圍內的居住用地用途控制,主要用于建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

  市住建局“房改”新政答疑

  問題1:新政策出台後房地産市場還限購限貸嗎?

  新政策出台後,現有的房地産調控政策不變,要通過嚴格落實各項調控措施,確保房地産市場持續健康穩定發展。

  問題2:《意見》提出要深化住房制度改革,主要體現在哪些方面?

  答:《意見》構建了符合深圳市情的多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應與保障體系,歸納起來,主要體現在以下六個方面:

  第一,提出了關于“八大供給主體、六類保障渠道、三類(四種)住房、三類補貼”的深圳住房供給和保障體系的總體設計,其顯著特點是全覆蓋,以市場爲主滿足多層次需求,以政府爲主提供基本保障,讓每一位市民都可以根據自己的情況,找到其解決住房問題的途徑,實現住有所居。這是深圳率先全面貫徹落實十九大報告關于住房制度改革精神的具體實踐。

  第二,大力實施住房領域供給側結構性改革,明確了面向未來18年(2018年至2035年)的住房發展目標。同時對住房供應結構和比例進行調整,明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房占新增住房供應總量的60%左右。

  第三,提出了6類15種住房建設籌集渠道,破解深圳土地資源緊缺、住房建設用地供應不足的瓶頸制約。

  第四,完善了人才住房、安居型商品房和公共租賃住房制度設計,明晰了各類住房的功能定位和覆蓋範圍。

  第五,對出售的安居型商品房和出售的人才住房實行一定年限內的封閉流轉,購房人在産權封閉期內可以轉讓給其他符合條件的購房對象或由政府回購。購房人在深圳服務滿一定年限且符合其他相關條件的,可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全産權。

  第六,大力發展住房租賃市場,建立全市統一的住房租賃交易服務監管平台,提供真實、透明、便捷、安全的租賃信息服務,減少中間收費環節,引導市場合理定價。將各類社會存量租賃住房房源有序納入平台交易,逐步實現租賃房源全覆蓋、公共服務全納入、租賃環節全打通。

  問題3:《意見》對人才住房制度做了哪些完善?

  答:設立人才住房制度是深圳住房供給和保障體系的特點之一,《意見》在市委、市政府于2016年發布的《關于完善人才住房制度的若幹措施》的基礎上,作了進一步的完善和優化:一是加大貨幣補貼力度,鼓勵支持人才租購市場商品住房;二是實行租購並舉,探索建立先租後售、以租抵購制度;三是明確規定了戶型面積標准和租金、售價標准;四是實行一定年限內封閉流轉;五是對高層次人才實行更加優惠的政策,符合條件的高層次人才可以申請免租入住一定年限、相應面積標准的住房,在深全職工作滿5年以上,符合條件的可以按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房産權。

  問題4:什麽是人才?人才住房的適用群體有哪些?

  答:根據《關于完善人才住房制度的若幹措施》(深發〔2016〕13號,以下簡稱13號文),具有全日制本科及以上學曆(含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員),或屬于符合深圳産業發展需要的技師(國家職業資格二級及以上),或列入市人力資源保障部門發布的緊缺專業人才目錄,且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才,都屬于人才的範疇,都可納入深圳人才住房政策適用範圍。在通常意義上講,一類是高層次人才,另一類是量多面廣的基礎性人才。符合上述條件的,都稱作人才,都可以按規定租購人才住房。

  《意見》提出,人才住房重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應。

  問題5:住房發展目標建設籌集170萬套是怎麽確定的?

  答:《意見》確定的住房發展目標是基于需要與可能的原則,與正在編制中的深圳市城市總體規劃(2016-2035年)充分銜接。

  截至2017年底,深圳常住人口1253萬人,預計至2035年,常住人口將達到1800萬人,新增約550萬人,預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力,將住房總量目標確定爲170萬套是必要的、可行的。

  問題6:《意見》對公共租賃住房政策作了哪些完善?

  答:《意見》根據國家有關政策和深圳實際,將政府提供公共租賃住房作爲基本住房保障的主要方式,對公共租賃住房政策作了進一步完善:一是明確規定公共租賃住房主要面向低收入及部分中等偏下收入戶籍住房困難居民,通過設立收入財産限額標准實施精准保障;二是安排一定比例的公共租賃住房房源,面向符合條件的爲社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應,不限戶籍;三是規範租金標准,規定爲屆時同地段市場商品住房租金的30%左右,其中特困家庭爲公共租賃住房租金的10%;四是明確優先順序,特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保,對符合規定條件的殘疾人、重點優撫對象、計生困難家庭、見義勇爲人員等特殊群體優先保障;五是根據深圳強區放權的戰略部署,進一步落實區級政府的基本住房保障屬地責任,加強全市房源統籌調劑和區際協作;六是明確公共租賃住房占住房供應總量的20%左右。

  問題7:對基本住房保障對象如何安排住房租賃補貼?

  答:《住房城乡建设部 财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》(建保〔2016〕281号)对城镇住房保障家庭租赁补贴作出了政策规定,明确要求城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式,逐步转向以租赁补贴为主。

  《意見》按照上述文件要求,結合深圳實際,提出面向符合條件的基本住房保障對象發放住房租賃補貼。住房租賃補貼保障範圍由特困人員、低保和低保邊緣家庭擴大到戶籍低收入和中等偏下收入居民。基本住房保障對象既可以選擇申請公共租賃住房,也可以選擇申請住房租賃補貼。我局將會同有關部門抓緊研究制定實施辦法,在此基礎上開展住房租賃補貼工作。

  問題8:如何處理新舊政策銜接問題?

  答:《意見》中明確,按照“老人老辦法、新人新辦法”的原則,妥善解決已取得備案回執及已在冊的公共租賃住房、安居型商品房輪候家庭的租購住房問題,確保改革平穩過渡,新舊政策有序銜接。具體辦法將通過修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》,制定《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》予以明確。修訂或制定上述辦法將按照立法程序進行,面向社會廣泛公開征求意見,做到科學決策、民主決策、依法決策。

  問題9:《意見》提出的住房發展目標公布後,對房價將會産生什麽影響?

  答:市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。《意見》出台的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革爲主線,突出全覆蓋、多層次、差異化,針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體,構建多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應和保障體系。同時,《意見》明確提出堅持房地産調控的連續性和穩定性,嚴格落實各項調控措施,保障合理住房需求,抑制投資投機性需求。這些政策的貫徹落實,將進一步促進房地産市場的平穩健康發展。

  問題10:如何體現住房分配的公開公平公正性?

  答:加強住房分配管理,體現公開公平公正的原則,是住房保障和人才安居工作的生命線。《意見》明確提出:一是要健全誠信申報和信息公示制度,完善准入和退出機制,強化用人單位的管理責任;二是要建立保障對象經濟狀況認定核對機制,加強核查機構工作力量,增加財政投入,充分運用大數據、雲計算等先進技術提高核查效率和精准度;三是設計多種分配方式,如輪候、抽簽、搖號等方式,具體辦法將在三個配套文件中作出詳細規定;四是嚴肅查處騙租騙購、轉租轉售、重複享受住房保障等違法違規行爲,並將違法違規信息納入全國信用信息共享平台,讓失信人處處受限。我們歡迎社會各界對住房分配工作進行監督。

  問題11:市民購買了商品房後,還能否購買人才住房或安居型商品房,購買了人才住房或安居型商品房後,還能否購買商品房?

  答:出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優惠政策,以限定套型面積、銷售價格以及轉讓年限等,面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應,屬于政策性支持住房,主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。因此,根據人才住房和安居型商品房的相關規定,如果申請人和共同申請人在本市購買了市場商品住房(包括在本市擁有任何形式住房),或者在本市享受過購房優惠政策、在申請受理日之前一定年限內在本市轉讓過自有住房等,均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。

  出售的人才住房和出售的安居型商品房,實行一定年限內封閉流轉制度。市民購買了上述兩種住房後,在封閉流轉期間,如另行購買市場商品住房,應當面向其他符合申購條件的對象轉讓,或由政府按規定回購。需要說明的是,對于高層次人才的購房優惠政策,目前市有關部門正在抓緊研究制定當中。

  問題12:購買人才住房或安居型商品房後多長時間可以取得完全産權並上市交易?

  答:《意見》提出,出售的人才住房和安居型商品房將會在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間,因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的,應當面向其他符合申購條件的對象轉讓,或由政府按規定回購。

  《意見》同時提出,購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年,或者年滿60周歲且購房滿10年,符合深圳人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的,可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全産權上市交易。

  問題13:爲什麽要設立收入財産限額標准,該限額標准將如何設定,如何核查?

  答:合理劃定基本住房保障對象和租購安居型商品房的收入財産限額標准的必要性在于:一是深圳戶籍政策變化,人口持續淨流入。目前在公共租賃住房和安居型商品房申請條件裏沒有設置收入資産線,一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困難不能得到及時解決。合理確定收入財産限額標准,有利于住房保障工作的精准化和可持續發展;二是國家、廣東省對保障性住房的申請均有資産收入線的要求,《深圳市保障性住房條例》也有此規定;三是設置收入財産限額是國內外城市的通行做法。

  深圳住房保障的收入財産限額將由市發改委會同市住建局、市民政局等相關部門,根據本市居民收入水平、家庭財産狀況、住房狀況以及政府財政承受能力、住房市場發展狀況等因素,共同研究劃定,並動態調整。

  《意見》提出建立健全保障對象經濟狀況認定核對機制,出台居民收入財産核查和認定辦法,核查工作將由民政部門負責,並充分運用大數據、雲計算等先進技術提高核查效率和精准度。

  (內容來源:南方都市報、深圳晚報等)

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