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緊縮政策有增無減,房地産市場主要指標頑強“
一分快三:2018-06-20

——2018年1-5月房地産行業數據點評

  一、商品房銷售金額和面積同比增幅近一年來首次同時回升

  1-5月份,商品房銷售面積56409萬平方米,同比增長2.9%,增速比1-4月份提高1.6個百分點。其中,住宅銷售面積增長2.3%,辦公樓銷售面積下降3.5%,商業營業用房銷售面積增長5.8%。商品房銷售額48778億元,增長11.8%,增速提高2.8個百分點。其中,住宅銷售額增長12.8%,辦公樓銷售額下降1.1%,商業營業用房銷售額增長6.5%。

  分區域看,東部地區商品房銷售面積23375萬平方米,同比下降6.7%,降幅比1-4月份收窄2.7個百分點;銷售額26570億元,增長2.1%,1-4月份爲下降1.5%。中部地區商品房銷售面積15402萬平方米,增長13.3%,增速提高0.2個百分點;銷售額10239億元,增長26.9%,增速提高0.9個百分點。西部地區商品房銷售面積15215萬平方米,增長9.9%,增速提高0.6個百分點;銷售額10214億元,增長26.8%,增速提高1.8個百分點。東北地區商品房銷售面積2417萬平方米,增長3.3%,增速提高1.2個百分點;銷售額1755億元,增長18.9%,增速回落1.6個百分點。

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  中房點評: 2018年1-5月,房地产销售金额同比增幅和销售面积增幅较上月双双回升,分别上升了2.8个百分点和1.6个百分点。这两项指标是在近一年的不断下探,向零增长趋近的过程中,首次双双出现增幅回升,具有一定的标志意义。至于是市场行情的反弹还是反转,则有待进一步观察。

  從細分市場看,住宅銷售金額增幅、商業營業用房銷售金額增幅均高于對應物業的銷售面積增幅,價格依然存在上漲壓力,住宅銷售金額增速尤其突出。與住宅和商業營業用房銷售的熱銷相比,辦公樓的銷售面積及銷售金額連續三個月負增長。商品房市場分化發展特征明顯。

  從單月走勢看,5月份商品房銷售面積、住宅銷售面積同比均由負轉正。說明5月份市場活躍度回升。按照曆史經驗,5月份是企業沖刺業績的關鍵時刻,在一定程度上決定著上半年企業的銷售規模,以及以此確定的江湖地位。企業傾向加快推盤節奏,市場觀望情緒減弱,從而帶動市場活躍度上升。

  最近幾個月全國不少城市密集發布人才引進政策,疊加購房搖號政策的刺激,各類因素下促進了市場成交的活躍,部分投資投機需求再次活躍。部分城市甚至出現了局部成交熱,雖然均價看起來還是算正常,但如果衡量“同質價格”或者“中位價格”,情況可能並非樂觀,熱點城市價格上升壓力依然很大。

  二、房地産開發投資累計增速持平,東北投資崛起

  2018年1-5月份,全國房地産開發投資41420億元,同比名義增長10.2%,增速比1-4月份回落0.1個百分點。其中,住宅投資29037億元,增長14.2%,增速與1-4月份持平。住宅投資占房地産開發投資的比重爲70.1%。

  1-5月份,東部地區房地産開發投資22992億元,同比增長11.3%,增速與1-4月份持平;中部地區投資8895億元,增長13.3%,增速回落1.5個百分點;西部地區投資8136億元,增長2.8%,增速回落0.4個百分點;東北地區投資1397億元,增長19.9%,增速提高9.2個百分點。

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  中房點評: 今年前5月,房地产开发投资实现10.2%的同比增长,涨幅小幅回落0.1个百分点,住宅投资增幅与上月持平,依旧为14.2%,投资增幅仍处于高位,且稳定增长。住宅投资相对于其他物业,增幅明显要高,且住宅绝对投资额占总投资额的比重也在上升。这也在一定程度上验证了住房市场的热度。

  從區域貢獻看,東北地區漲勢最快,增速最明顯。東部地區增速與上月持平。中、西部地區房地産投資增速略有回落。東北地區房地産投資的增長,得益于東北亞地緣政治緊張程度的緩解,尤其是朝美關系正在轉向,朝鮮大概率要實行改革開放政策,這對于東北地區是極大利好。外部環境改善後,東北地區無論是從區位,還是政治地位、經濟潛力等方面衡量,都是開發商們必爭的重要區域。投資也存在一定的替代效應,東北地區上去了,中西部地區則會順勢回落。

  單月投資方面,5月份房地産開發投資增速連續兩個月回落至9.8%,但依然高于去年平均水平。住宅投資雖有所回落,但依然處于高位,表明近期房地産企業投資意願依然較爲強烈。

  三、1-5月新開工面積增幅波浪式上升

  1-5月份,房屋新開工面積72190萬平方米,增長10.8%,增速提高3.5個百分點。其中,住宅新開工面積53098萬平方米,增長13.2%。

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  中房點評:2018年1-5月,房屋新開工面積同比增幅較上期增長3.5個百分點;住宅新開工增幅由7.3%上漲至10.8%,增速反彈明顯。前五個月的增速曲線明顯呈波浪上升態勢。

  從物業結構上看,辦公樓、商業營業用房增速均爲負值。住宅領域的新開工增速高達13.2%,拉動了整個新開工面積的增速。新開工面積出現明顯反彈,與同期開發投資數據處于高位高增長相契合。

  四、開發企業到位資金明顯探底回升

  1-5月份,房地産開發企業到位資金62003億元,同比增長5.1%。其中,國內貸款10201億元,下降2.8%;利用外資21億元,下降76.2%;自籌資金19473億元,增長8.1%;定金及預收款20122億元,增長12.7%;個人按揭貸款9250億元,下降3.6%。

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  中房點評:2018年1-5月,開發企業到位資金增速出現大幅反彈,同比增速爲5.1%,較上月回升3個百分點。在銀行信貸普遍收緊的情況下,到位資金能夠有所回升,說明市場還是有一些非同尋常的變化。首先從資金來源結構看,國內貸款和利用外資雙雙負增長,也印證了所謂融資環境緊張的說法。但同時,自籌資金和定金預收款則是出現較快增長,帶動整體到位資金的反彈。值得注意的是,個人按揭貸款同比下降了3.6%,也說明了銀行對房地産的輸血在減少,但這也恰恰說明,購房人全款買房或者高首付買房的比例在上升。購房杠杆其實是降低了,與房地産相關金融風險也是不是逐步解除呢?

  購房熱情並沒有降,市場是足夠聰明的,哪怕全款,也要買房,也在一定程度上說明了樓市依然有投資價值。

  五、土地購置、成交價款增幅雙雙上漲

  1-5月份,房地産開發企業土地購置面積7742萬平方米,同比增長2.1%,1-4月份爲下降2.1%;土地成交價款3522億元,增長16.0%,增速提高2.4個百分點。

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  中房點評:2018年1-5月土地成交價款,從絕對值來看連續三個月上漲,同比漲幅也小幅上漲,但仍處于曆史低位。土地購置面積由負轉正,但仍然不樂觀,相比去年同期增幅下跌了3.2個百分點。1-5月土地平均成交價爲4549元/平方米,實現三連漲,但同比增速放緩。

  土地購置增幅近幾個月一直在正負增長間波動,,說明當前各地政府的總體供地力度並沒有太大變化,出于一個僵持的狀態。不過,供地結構發生了變化,限價房用地、租賃住房用地等比例增加。5月正值傳統旺季,房企拼規模趨勢加劇。特別是中型企業,爲了沖擊業績,土地購置意願強烈,當然一些企業更願意在土地二手市場進行兼並整合,實現項目規模的擴張。

  六、商品房待售面積商品房待售面積繼續減少

  5月末,商品房待售面積56010萬平方米,比4月末減少677萬平方米。其中,住宅待售面積減少466萬平方米,辦公樓待售面積增加32萬平方米,商業營業用房待售面積減少196萬平方米。

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  中房點評:從全國層面來看,全國商品房待售面積仍以低速逐步減少。從待售面積數據看,5月末商品房待售面積已處于近32個月最低值。住宅待售面積數值已經處于近44個月低點。總體上呈現了較好的市場表現,體現了去庫存較好的導向。在一二線進入補庫存後,三四線也開啓庫存短缺時代,當下除個別區域外,庫存基本進入平穩時代。

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